I prezzi delle case stanno salendo o scendendo? La domanda è sbagliata.
Ogni mese esce qualche titolo sul mercato immobiliare.
“I prezzi salgono.”
“I prezzi scendono.”
“Le case valgono di più.”
“Il mercato rallenta.”
E puntualmente succede la stessa cosa: qualcuno legge due righe online, guarda tre annunci nella propria zona e decide quanto vale casa sua.
Peccato che il mercato immobiliare non funzioni così.
Se trovi cinque appartamenti pubblicizzati a 250.000 euro, non significa che valgano 250.000 euro.
Significa soltanto che cinque proprietari stanno chiedendo 250.000 euro.
È una differenza enorme.
Il prezzo pubblicato è un desiderio.
Il prezzo di vendita è un fatto.
E tra i due possono esserci migliaia, a volte decine di migliaia, di euro.
C’è poi un altro problema.
Quando leggi che “i prezzi in Italia sono aumentati del 3%”, cosa significa per una casa a Soave? O a San Bonifacio? Poco, se non sai cosa sta succedendo esattamente in quella microzona, per quella tipologia di immobile e per quella fascia di prezzo.
Perché due appartamenti nello stesso paese possono avere valori completamente diversi.
Piano, esposizione, condizioni interne, garage, ascensore, classe energetica, contesto condominiale, lavori da fare: il mercato non compra metri quadrati. Compra immobili specifici.
Il vero rischio per chi vuole vendere è partire da un numero sbagliato solo perché “in zona chiedono quello”.
Un prezzo troppo basso significa lasciare soldi sul tavolo.
Un prezzo troppo alto può essere ancora peggio: settimane senza offerte, immobile che invecchia online e acquirenti che iniziano a chiedersi cosa abbia che non va.
Quindi la domanda non è:
“Il mercato sta salendo o scendendo?”
La domanda utile è:
“Quanto è disposto a pagare oggi il mercato per casa mia?”
E questa risposta non si trova guardando gli annunci.
Si trova analizzando dati reali, immobili realmente comparabili e vendite realmente concluse.
